등기부등본(등기사항전부증명서) 기본 읽기 — 초급 가이드

등기부등본(등기사항전부증명서) 기본 읽기 — 초급 가이드

업데이트: 2025-09-06 KST

[3줄 요약]

• ① 등기부등본은 표제부·갑구·을구로 구성되며, 표제부는 물건정보, 갑구는 소유권, 을구는 담보·권리를 확인합니다.
• ② 열람과 발급은 다릅니다. 열람(700원 추정)은 확인용, **발급(제출용)**은 기관 제출에 쓰입니다. 인터넷 발급은 통상 1,000원, 등기소 방문 발급은 1,200원(20장 이내) 기준입니다.
• ③ 초보자는 주소 일치·소유자 일치·을구 권리(근저당·압류 등) 3가지를 먼저 체크하면 위험의 80%를 줄일 수 있습니다.

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H2. 등기부등본이란? (개념/언제 필요한가)

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 특정 부동산의 권리관계와 기본 정보를 공식적으로 확인하는 문서입니다. 매매·전세·담보대출·상속·증여 등 권리 발생·변동이 있을 때 필수로 확인합니다.

• 발급 채널: 대법원 인터넷등기소(PC), 무인발급기, 등기소 방문(창구)
• 초보 핵심: **발급용(제출용)**과 열람용의 목적 차이를 구분합니다.

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H2. 구성 이해: 표제부·갑구·을구 한 번에 보기

등기부등본은 보통 3개 영역으로 나뉩니다.

H3. 표제부(물건 일반현황)

주소(동·호), 구조/용도, 면적 등 부동산 자체의 표시가 나옵니다.

• 체크: 매물의 주소·호수·면적이 매매/임대차 계약서·광고와 완전히 일치하는지 확인합니다.

H3. 갑구(소유권 사항)

현 소유자와 과거 소유권 변동, 소유권 이전·보존·경정 등 소유권 관련 등기가 정리됩니다.

• 체크: 현 소유자 성명/법인명이 계약 상대와 일치하는지, 공유지분 여부, 가처분·가압류·가등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 기재가 있는지 확인합니다.

H3. 을구(소유권 이외의 권리)

근저당권·전세권·지상권·지역권 등 담보·용익권이 기재됩니다.

• 체크: 근저당권 금액(채권최고액), 권리자(은행/채권자), 설정일을 확인하고, 전세·매매 대금과 비교해 과다 담보/경매 위험을 가늠합니다.

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H2. 열람 vs 발급, 수수료·이용시간 핵심 정리

**열람(확인용)**과 **발급(제출용)**을 구분해야 합니다.

• 열람(인터넷): 보통 700원/건, 24시간(시스템 점검 시 제외). 열람 출력물은 법적 제출 효력 없음이 일반적입니다.
• 발급(제출용):
  • 인터넷 발급(PC 출력): 통상 1,000원/통, 2D 바코드·발급확인번호가 포함됩니다.
  • 등기소 방문(창구): 1,200원/통(20장 이내), 20장 초과 시 장당 50원 추가.
  • 무인발급기: 보통 1,000원/통.
• 유의: 수수료는 대법원규칙 및 채널별 안내에 따라 달라질 수 있으므로, 발급 전 최신 공지를 확인합니다.

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H2. 인터넷등기소(PC) 발급 7단계(초급용)

1. 인터넷등기소 접속(PC) → 상단 [등기열람/발급] 선택
2. 부동산 탭에서 [발급하기(출력)] 선택(기관 제출용)
3. 부동산 구분 선택: 집합건물(아파트·오피스텔 등) / 건물 / 토지
4. 주소(지번·도로명) 입력 → 조회
5. 등기기록 유형 선택: 전부(유효부분) / 전부(말소포함) / 일부(특정 항목)
6. 주민등록번호 공개 여부 선택(기본: 미공개)
7. 결제 및 출력(프린터 준비 → 2D바코드·발급확인번호 확인)

※ 열람만 필요하면 2)에서 **[열람하기]**를 선택합니다(열람 출력물은 보통 제출 불가).

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H2. 초보자 체크리스트(전세·매매 공통)

• ✓ 주소·동·호·면적 일치(표제부) — 계약서·광고와 한 글자도 다르면 원인 확인.
• ✓ 현 소유자 일치(갑구) — 계약 상대와 동일인인지, 공유·상속 진행 중 여부 점검.
• ✓ 근저당권 등 담보 확인(을구) — 채권최고액·권리자·설정일, 압류/경매/가압류 유무.
• ✓ ‘현재 유효사항’ vs ‘말소포함’ 비교 — 과거 말소 이력도 위험 신호가 될 수 있습니다.
• ✓ 최신본 여부 — 발급/열람 즉시 확인한 최신본인지, 발급시간·확인번호 체크.

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마무리/CTA

• 관련 글: [[내부링크: 전세사기 예방 체크리스트]] · [[내부링크: 인터넷등기소 빠른 길잡이]]
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FAQ(5)

Q1. 영문 등기부등본 발급이 되나요?
A1. 인터넷등기소는 영문 직접 발급을 제공하지 않는 것으로 알려져 있습니다. 해외 제출용이면 번역공증·아포스티유 요건을 기관에 확인하십시오.

Q2. 열람 출력물도 기관 제출이 가능한가요?
A2. 일반적으로 제출 불가입니다. **발급(제출용)**으로 출력한 문서(2D 바코드·발급확인번호 포함)를 사용합니다.

Q3. 집합건물·건물·토지 중 무엇을 고르나요?
A3. 아파트·오피스텔 등은 보통 집합건물입니다. 단독주택·상가 전체는 건물, 대지 자체는 토지를 선택합니다.

Q4. 등기부는 무료로 볼 수 없나요?
A4. 인터넷 열람 700원, 인터넷 발급 1,000원(통상), 창구 1,200원(20장 이내) 등 수수료 체계가 있습니다. 최신 공지를 확인하십시오.

Q5. 을구에 근저당이 있으면 거래하면 안 되나요?
A5. 무조건 불가가 아니라, 채권최고액·대출잔액·말소계획을 확인하고, 잔금-말소 동시이행 등 안전장치를 계약서에 반영합니다.

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고지문

본 글은 정보 제공 목적이며 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 최신성·정확성 유지를 위해 공신력 있는 출처를 확인했으나 최종 판단과 책임은 독자에게 있습니다. 중요 결정 전에는 전문가와 상담하십시오.