전월세전환율 기초와 계산법(법정 상한 vs 시장 전환율)

전월세전환율 기초와 계산법(법정 상한 vs 시장 전환율)

• 최초 게시일: 2025-09-10 09:00 KST (예정)
• 업데이트일: 2025-09-10 09:00 KST
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3줄 요약

• 법정 전월세전환율 상한은 「주택임대차보호법」과 시행령에 따라 ‘연 10%’와 ‘한국은행 기준금리 + 2%p’ 중 낮은 값입니다. 법제처+1
• 2025-09 현재 **한국은행 기준금리 2.50%**이므로 법정 상한은 **4.50%**입니다(= 2.50% + 2.00%). 한국은행법제처
• 시장 전환율은 지역·유형별로 다르며, 한국부동산원 R-ONE/KOSIS에서 최신 수치를 확인할 수 있습니다. 재단법인천의회KOSIS

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1. 전월세전환율, 개념 한 장으로 이해하기

전월세전환율은 보증금 ↔ 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 법에서 정한 **상한율(법정 전환율)**이 있으며, 실제 거래에서는 시장 전환율이 참고됩니다. 법정 상한은 ‘10%’와 ‘기준금리 + 2%p’ 중 낮은 값으로 규정돼 있습니다. 법제처+1

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2. 2025-09 기준 법정 상한 계산(한은 2.50% → 4.50%)

• 법 조문: 보증금을 월차임으로 전환할 때 월차임이 ‘10%’ 또는 ‘기준금리 + 대통령령 이율(2%p)’ 중 낮은 값을 넘을 수 없습니다. 법제처+1
• 현재 값: 한국은행 기준금리 2.50%(2025-08 금통위 동결) → **법정 상한 = 2.50% + 2.00% = 4.50%**입니다. 한국은행+1
• 주의: 이 법정 전환율 상한은 ‘보증금 → 월세’ 전환에 적용됩니다. 반대로 월세 → 전세 전환에는 법정 상한이 직접 적용되지 않는다는 해석이 일반적입니다(관련 설명 기사 참조). 법제처동아일보

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3. 계산법 2가지(실전 예시 포함)

A) 보증금 일부를 월세로 바꿀 때

• 식: 월세(원) = (보증금 감소액) × (전환율) ÷ 12
• 예시: 보증금 1억 원을 월세로 전환, 전환율 4.5% → 월세 375,000원(= 100,000,000 × 0.045 ÷ 12)

B) 월세를 더 보증금으로 바꿀 때(참고)

• 식: 보증금 증가액 = 월세 × 12 ÷ 전환율
• 예시: 월세 50만 원을 보증금으로 전환, 전환율 6.0% → 보증금 증가 1억 원(= 500,000 × 12 ÷ 0.06)

공식 계산 도구는 LH 임대차분쟁조정위원회 계산기에서 확인할 수 있으며, 법정 상한 구조(‘기준금리 + 2%p’)와 환산보증금 개념도 제공됩니다. 한국부동산원 · LH 임대차분쟁조정위원회

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4. 시장 전환율은 어디서 보나? (R-ONE/KOSIS)

**시장 전환율(실거래 기반 통계)**은 지역·주택유형별로 차이가 납니다. 한국부동산원 R-ONE 포털 통계와 KOSIS 최근수록자료에서 ‘지역별 전월세 전환율’ 표를 열람할 수 있습니다(월 단위 업데이트). 실제 협의 시 법정 상한 ≤ 시장 전환율을 참고해 협상 범위를 가늠합니다. 재단법인천의회KOSIS

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5. HF 공사의 ‘전월세전환율’ 공지(용도 주의)

주택금융공사(HF)는 보증 심사용 환산을 위해 반기마다 **전월세전환율(예: 2025년 하반기 6.2%)**을 공지합니다. 이는 보증심사용 기준치일 뿐, 법정 전환율 상한과 동일 개념이 아닙니다. 헷갈리기 쉬우니 **법정 상한(법/시행령)**과 시장 전환율(통계), 금융기관 내부 기준을 구분해 보셔야 합니다. 한국주택금융공사

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체크리스트(✓ 4)

• ✓ 2025-09 현재 **법정 상한 4.5%**를 기준으로 초안을 계산했는가? 한국은행법제처
• ✓ **시장 전환율(지역/유형별)**을 R-ONE/KOSIS에서 확인했는가? 재단법인천의회KOSIS
• ✓ 계산 예시는 월세 = 보증금감액 × 전환율 ÷ 12 공식을 따랐는가? 한국부동산원 · LH 임대차분쟁조정위원회
• ✓ HF 공지치(심사용)와 법정 상한을 혼동하지 않았는가? 한국주택금융공사

마무리/CTA

• 관련 글: [[내부링크: 청약 가점제 완전 기초(84점 구조)]] · [[내부링크: 주간 지수 읽는 법(KB vs 부동산원)]]
• 내일 09시에는 **[전월세전환율 실전 협상 체크리스트(계약서 문구/분쟁 예방)]**를 이어서 다룹니다.

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근거/참고(교차 검증)

• 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한): ‘10%’ 또는 ‘기준금리 + 대통령령 이율’ 중 낮은 값. 법제처
• 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률): 대통령령 이율 연 2%. 법제처
• 한국은행 기준금리 2.50% 유지(2025-08-28). 한국은행+1
• 부동산원 R-ONE/KOSIS — 지역별 전월세 전환율 표(월간, 최근수록 2025-07). 재단법인천의회KOSIS
• HF(주택금융공사) 2025 하반기 안내: 전월세전환율 6.2%(보증 심사용). 한국주택금융공사
• (참고) 월세→전세에 법정 상한 직접 미적용 설명 기사. 동아일보
• LH 임대차분쟁조정위 계산기(환산보증금·전환 공식 안내). 한국부동산원 · LH 임대차분쟁조정위원회

 

고지문

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